Quem pede preços para uma moradia com um mapa de quantidades incompleto recebe propostas que parecem comparáveis e não são. Cada empreiteiro preenche a lista que recebeu: se falta uma linha, falta em todas as propostas, e aparece mais tarde, já em obra, como trabalho a mais. Este guia percorre o que o mapa de uma moradia deve ter, pela ordem da obra, e o que conferir antes de o enviar.
Mapa de quantidades e orçamento não são a mesma coisa
O mapa de quantidades é a lista dos trabalhos da obra, cada um com a sua unidade e a sua quantidade — sem preços. O orçamento é esse mesmo mapa com um preço unitário em cada linha. Por isso o mapa vem primeiro, e é ele que torna as propostas comparáveis: todos os empreiteiros põem preço à mesma lista.
- Artigo — o número, organizado por capítulos (3.1, 3.2…), para se poder citar sem ambiguidade numa proposta ou num auto de medição.
- Designação — o que é, de que material, onde, e o que inclui. É aqui que começa a maior parte das discussões em obra: «alvenaria de tijolo» não diz a espessura, o tipo de tijolo, nem se inclui as padieiras.
- Unidade — m³, m², m, kg, un, ou vg (valor global) quando o trabalho não se mede.
- Quantidade — medida segundo um critério, e o mesmo critério do princípio ao fim do mapa.
- Preço unitário e total — em branco no mapa que se envia; preenchidos na proposta.
Os capítulos de uma moradia, pela ordem da obra
Não há uma lista única obrigatória para obra particular, mas a estrutura abaixo é a que um orçamentista espera encontrar. Entre parêntesis, a unidade habitual.
- Estaleiro e trabalhos preparatórios — montagem e desmontagem, vedação, implantação (vg ou un).
- Movimento de terras — decapagem (m²), escavação e aterro (m³), transporte a vazadouro (m³).
- Fundações e estrutura — betão (m³), cofragem (m²) e armaduras (kg), separados por elemento: sapatas, vigas de fundação, pilares, vigas, lajes, escadas.
- Alvenarias — paredes exteriores e interiores, separadas por tipo e espessura (m²).
- Cobertura — estrutura, isolamento e revestimento (m²); caleiras, rufos e tubos de queda (m).
- Impermeabilizações e isolamentos — fundações, terraços, fachadas (m²).
- Revestimentos de paredes e tetos — rebocos, estuques, cerâmicos, tetos falsos (m²).
- Pavimentos — betonilhas e acabamentos (m²); rodapés (m).
- Caixilharias e serralharias — janelas e portas exteriores (un, com as dimensões na designação); guardas (m).
- Carpintarias — portas interiores, roupeiros, móveis de cozinha (un).
- Pinturas — interiores e exteriores (m²).
- Instalações — águas e esgotos, águas pluviais, eletricidade, telecomunicações, gás, ventilação e climatização, segurança contra incêndio: tubagens e cabos (m), pontos e equipamentos (un). Uma especialidade por capítulo, as que o projeto tiver.
- Arranjos exteriores — muros, pavimentos exteriores, redes enterradas (m², m, m³).
As linhas que mais faltam
São quase sempre as que não aparecem desenhadas, ou que ficam entre dois capítulos:
- O estaleiro e a segurança da obra — vedação, sinalização, proteção coletiva.
- A gestão dos resíduos — o transporte a destino final e o seu registo.
- Os remates — peitoris, soleiras, capeamentos, rufos, juntas.
- O que liga as especialidades à obra — roços, atravessamentos, negativos em lajes.
- As ligações às redes públicas — ramais de água, esgotos, eletricidade e telecomunicações.
- A limpeza final e as telas finais.
Uma linha em falta não desaparece do custo da obra: só desaparece da comparação entre propostas.
Como conferir um mapa antes de o mandar a preços
- Cada elemento desenhado tem uma linha. Percorra as plantas, cortes e alçados com o mapa ao lado, capítulo a capítulo.
- As quantidades batem com o desenho. A área de pavimento de cada piso não pode ultrapassar a área desse piso; a área de cobertura tem de ser coerente com a planta e a inclinação.
- As unidades são as de medição, não as de compra. Betão em m³, não em camiões; armaduras em kg, não em varões.
- A designação diz o que inclui. E remete para as condições técnicas do caderno de encargos, quando existe.
- O valor global é exceção. Se um trabalho se consegue medir, mede-se; um valor global não se compara entre propostas.
- O critério de medição é um só, e está escrito. O que se desconta nos vãos, o que se mede nas interseções. Em Portugal, a referência habitual são as Regras de Medição na Construção do LNEC — que não são obrigatórias por lei, e é por isso mesmo que o critério usado tem de ficar escrito.
E se o projeto estiver em Revit ou IFC
Quando a moradia foi projetada num modelo BIM, as quantidades podem sair do próprio modelo: cada linha do mapa remete para os elementos que a geraram, e uma revisão do projeto volta a medir-se sem recomeçar do zero. O que não muda é o que está acima — os capítulos, a designação, o critério. Um mapa tirado de um modelo continua a ter de ser conferido; a diferença é que se consegue voltar de cada número ao elemento que o gerou.