Pedir precios para una vivienda con un estado de mediciones incompleto da ofertas que parecen comparables y no lo son. Cada contratista valora la lista que recibió: si falta una partida, falta en todas las ofertas, y reaparece más tarde, ya en obra, como trabajo adicional. Esta guía recorre lo que debe tener el estado de mediciones de una vivienda, en el orden de la obra, y qué comprobar antes de enviarlo.
El estado de mediciones no es el presupuesto
El estado de mediciones es la lista de los trabajos, cada uno con su unidad y su cantidad — sin precios. El presupuesto es esa misma lista con un precio unitario en cada partida. Por eso las mediciones van primero, y son ellas las que hacen comparables las ofertas: todos los contratistas valoran la misma lista.
- Número de partida — organizado por capítulos (3.1, 3.2…), para poder citarlo sin ambigüedad en una oferta o en una certificación.
- Descripción — qué es, de qué material, dónde, y qué incluye. Aquí empiezan la mayoría de las discusiones en obra: «fábrica de ladrillo» no dice el espesor, el tipo de ladrillo, ni si incluye los dinteles.
- Unidad — m³, m², m, kg, ud, o partida alzada cuando el trabajo no se mide.
- Cantidad — medida con un criterio, y el mismo criterio de principio a fin.
- Precio unitario y total — en blanco en el documento que se envía; los rellena quien oferta.
Los capítulos de una vivienda, en el orden de la obra
No hay una lista única obligatoria para obra privada, pero la estructura siguiente es la que un presupuestador espera encontrar. Entre paréntesis, la unidad habitual.
- Instalaciones y trabajos previos — montaje y desmontaje, vallado, replanteo (partida alzada o ud).
- Movimiento de tierras — desbroce (m²), excavación y relleno (m³), transporte a vertedero (m³).
- Cimentación y estructura — hormigón (m³), encofrado (m²) y armaduras (kg), separados por elemento: zapatas, vigas de cimentación, pilares, vigas, forjados, escaleras.
- Albañilería — muros exteriores e interiores, separados por tipo y espesor (m²).
- Cubierta — estructura, aislamiento y cobertura (m²); canalones, remates y bajantes (m).
- Impermeabilizaciones y aislamientos — cimentación, terrazas, fachadas (m²).
- Revestimientos de paredes y techos — enfoscados, enlucidos, alicatados, falsos techos (m²).
- Pavimentos — soleras y acabados (m²); rodapiés (m).
- Carpintería exterior y cerrajería — ventanas y puertas exteriores (ud, con las dimensiones en la descripción); barandillas (m).
- Carpintería interior — puertas interiores, armarios, muebles de cocina (ud).
- Pinturas — interiores y exteriores (m²).
- Instalaciones — fontanería y saneamiento, pluviales, electricidad, telecomunicaciones, gas, ventilación y climatización, protección contra incendios: tuberías y cableado (m), puntos y equipos (ud). Una especialidad por capítulo, las que tenga el proyecto.
- Urbanización — muros, pavimentos exteriores, redes enterradas (m², m, m³).
Las partidas que más faltan
Casi siempre son las que no aparecen dibujadas, o que quedan entre dos capítulos:
- Instalaciones y seguridad — vallado, señalización, protección colectiva.
- Gestión de residuos — transporte a destino final y su registro.
- Remates — vierteaguas, umbrales, albardillas, remates, juntas.
- Lo que une las instalaciones a la obra — rozas, pasos, huecos en forjados.
- Acometidas — agua, saneamiento, electricidad y telecomunicaciones.
- Limpieza final y planos as-built.
Una partida que falta no desaparece del coste de la obra: solo desaparece de la comparación entre ofertas.
Cómo comprobar las mediciones antes de mandarlas a precios
- Cada elemento dibujado tiene su partida. Recorra plantas, secciones y alzados con las mediciones al lado, capítulo a capítulo.
- Las cantidades cuadran con el plano. La superficie de pavimento de cada planta no puede superar la de esa planta; la cubierta debe ser coherente con su planta y su pendiente.
- Las unidades son de medición, no de compra. Hormigón en m³, no en camiones; armaduras en kg, no en barras.
- La descripción dice qué incluye. Y remite al pliego de condiciones técnicas, cuando existe.
- La partida alzada es la excepción. Si un trabajo se puede medir, se mide; una partida alzada no se compara entre ofertas.
- El criterio de medición es uno solo, y está escrito. Qué se descuenta en los huecos, qué se mide en los encuentros. En Portugal la referencia habitual son las reglas de medición del LNEC — que no son obligatorias por ley, y por eso mismo el criterio usado debe quedar escrito.
Y si el proyecto está en Revit o IFC
Cuando la vivienda se ha proyectado en un modelo BIM, las cantidades pueden salir del propio modelo: cada partida remite a los elementos que la generaron, y una revisión del proyecto se vuelve a medir sin empezar de cero. Lo que no cambia es lo anterior — los capítulos, la descripción, el criterio. Unas mediciones sacadas de un modelo siguen teniendo que comprobarse; la diferencia es que se puede volver de cada número al elemento que lo generó.