Numa proposta de empreitada põe-se preço a cada linha do mapa de quantidades. Mas a obra que se contrata é descrita noutro sítio: nas condições técnicas do caderno de encargos e nos desenhos do projeto. Quando as peças não dizem o mesmo, alguém paga a diferença — e, se ninguém a assinalou a tempo, é muitas vezes quem deu o preço.
Três peças que têm de dizer o mesmo
- O caderno de encargos diz como a obra se faz: as cláusulas do contrato e as condições técnicas de cada trabalho — materiais, classes, ensaios, tolerâncias.
- Os desenhos dizem onde e quanto: a geometria da qual as quantidades saem.
- O mapa de quantidades diz o que se paga: cada trabalho, a sua unidade e a sua quantidade, com um preço por preencher.
Uma proposta séria lê as três em conjunto. Um orçamento feito só sobre o mapa confia que quem o fez leu as outras duas sem se enganar.
Onde costumam divergir
- Uma condição técnica sem artigo no mapa. O caderno de encargos exige um ensaio, uma membrana, um tratamento — e não há linha onde lhe pôr preço.
- Um artigo sem condição técnica. O mapa pede «isolamento térmico» e nenhuma peça diz a espessura nem o material.
- Designações que não coincidem. A classe do betão, a espessura da parede ou o tipo de caixilharia são uns no mapa e outros nas condições técnicas ou nos desenhos.
- Quantidades que não batem com os desenhos — por uma revisão do projeto que não chegou ao mapa, por um piso medido duas vezes, por um elemento esquecido.
- Trabalhos «incluídos» que ninguém mediu. Uma designação que diz «incluindo todos os trabalhos necessários» transfere para o preço tudo o que as outras peças não disseram.
- Valores globais onde se podia medir. Não se consegue conferir um valor global contra o desenho, nem compará-lo entre propostas.
Em obra pública, há prazo para o dizer
Nos concursos de empreitada, o Código dos Contratos Públicos põe as três peças na mesma mesa e dá um prazo para as conferir.
- O caderno de encargos traz o projeto de execução e o mapa de quantidades. A lei exige «uma lista completa de todas as espécies de trabalhos necessárias à execução da obra a realizar e do respetivo mapa de quantidades» (artigo 43.º, n.º 4).
- A proposta põe preço a essa lista: leva «uma lista dos preços unitários de todas as espécies de trabalho previstas no projeto de execução» (artigo 57.º, n.º 2).
- Os erros e omissões dizem-se no primeiro terço do prazo das propostas, numa lista que os identifique «expressa e inequivocamente» (artigo 50.º, n.º 1). O dono da obra pronuncia-se até ao fim do segundo terço; o que não aceitar expressamente considera-se rejeitado (artigo 50.º, n.º 5).
- O que ficou por dizer paga-se a meias. O empreiteiro suporta metade do valor dos trabalhos complementares para suprir os erros e omissões que era exigível detetar nessa fase — exceto os que identificou e o dono da obra não aceitou (artigo 378.º, n.º 3). Os que só se detetam na consignação reclamam-se em 60 dias (artigo 378.º, n.º 4).
Num concurso, conferir o mapa não é zelo: é o que decide quem paga o que falta nele.
Em obra particular, fica escrito no contrato — ou em lado nenhum
Numa obra particular não há uma fase de erros e omissões com prazo, como nos concursos públicos. O que protege quem orçamenta é o que se escreve antes de fechar o preço: as perguntas, por escrito, com a referência exata — artigo do mapa, número do desenho, cláusula do caderno de encargos; as respostas, anexadas à proposta; e, no contrato, o que prevalece quando as peças divergem e como se pagam os trabalhos que nenhuma delas previu.
Como conferir, passo a passo
- Mapa contra condições técnicas, artigo a artigo. Cada artigo tem de ter a sua condição técnica; cada condição técnica, o seu artigo.
- Mapa contra desenhos, nos capítulos que mais pesam no preço. Não é preciso medir a obra toda outra vez: meça de novo os capítulos com mais peso no total e confronte.
- Cada divergência numa lista, com a referência das peças em causa e a diferença encontrada.
- A lista segue por escrito, no prazo — o do procedimento, numa obra pública; antes de fechar o preço, numa particular.
- O que ficar por esclarecer entra na proposta como pressuposto, dito por extenso.
Quando o projeto vem em Revit ou IFC
Se o projeto foi feito num modelo BIM, o passo 2 muda de natureza: em vez de medir outra vez à mão, tira-se um segundo mapa do próprio modelo, com cada quantidade ligada aos elementos que a geraram. A comparação com o mapa do concurso passa a ser linha a linha, e cada diferença aponta para um elemento concreto — que é o que se consegue escrever numa lista de erros e omissões.